Эту статью написал Александр. Я 15 лет организую ремонты в Томске, и у меня необычный ракурс: мы не принимаем квартиры как услугу, мы потом делаем в них ремонт. Поэтому я точно знаю, во что превращается каждый пропущенный на приёмке дефект. Заваленная стена это не «незаметно», это плюс несколько мешков смеси и лишняя неделя. Тёплый пол, который не греет, это вскрытая стяжка. Расскажу, что смотреть, чтобы не платить дважды.

Почему застройщик не враг, но проверять нужно всё

Сдача дома это конвейер. У прораба застройщика десятки квартир, у отделочников сдельная оплата за объём. Никто не портит вашу квартиру специально, просто никто не проверяет её так внимательно, как вы сами. Поэтому дефекты в новостройках это норма, а не злой умысел. Вопрос только в том, чьи деньги пойдут на их исправление.

По закону всё, что зафиксировано в дефектной ведомости до подписания акта приёма-передачи, застройщик обязан устранить или компенсировать. После подписи акта доказать, что кривая стена была от застройщика, а не от вашего ремонта, почти невозможно. Поэтому правило одно: сначала осмотр и ведомость, потом подпись. Никогда наоборот.

Сначала осмотр и ведомость, потом подпись. Никогда наоборот.

Что взять с собой на приёмку

Соберите сумку заранее, всё это продаётся в любом строймагазине и стоит копейки по сравнению с ценой ошибки:

• рулетка и строительный уровень от двух метров, короткий уровень мало что покажет;
• лазерный нивелир, если есть, или отвес;
• зарядка от телефона: проверить розетки;
• лампочка с патроном или компактный светильник: проверить линии света;
• фонарик на телефоне: подсвечивать стены под углом, так видно волны;
• бумага и ручка: фиксировать дефекты по комнатам, потом перенести в ведомость;
• стремянка или устойчивый табурет: потолки и верхние откосы.

Если есть возможность, возьмите с собой человека, который смотрит на квартиры каждый день. Нас заказчики иногда зовут на приёмку перед стартом ремонта, и это честная сделка: мы видим квартиру до начала работ и сразу считаем, что придётся исправлять.

Чек-лист по квартире: 7 зон проверки

Идите по комнатам в одном порядке, сверху вниз, и записывайте всё подряд, даже мелочи. В ведомость попадает каждый пункт.

01

Стены

Приложите двухметровый уровень к каждой стене в двух-трёх местах по высоте. Завал от вертикали больше нескольких миллиметров на метр это дефект, записывайте в ведомость. Подсветите стену фонариком под острым углом: волны и раковины видны только так. Особое внимание углам: кривой угол станет щелью между стеной и кухонным гарнитуром.

02

Стяжка пола

Простучите пол: глухой звук это норма, звонкий «барабан» значит стяжка отслоилась, и её будут резать и переливать. Проверьте горизонт уровнем или нивелиром. Трещины по усадочным швам у дверных проёмов это ожидаемо, трещины сеткой по всей площади это повод для ведомости.

03

Окна и балконная дверь

Откройте и закройте каждую створку несколько раз. Не должно быть скрипа, задевания и перекоса. Проверьте уплотнитель по периметру, фурнитуру, стёкла на царапины изнутри и снаружи. В холодное время приложите ладонь к стыкам: продувание вы почувствуете сразу. Треснувший стеклопакет меняется только по ведомости, после акта это ваша забота.

04

Электрика

Включите в щитке все автоматы. Зарядкой пройдите каждую розетку, лампочкой каждый вывод под свет. Посмотрите, чтобы розетки сидели ровно и не болтались. Сфотографируйте щиток: схема и маркировка линий пригодятся при ремонте.

05

Вода и канализация

Если дом сдан с разводкой, откройте краны: напор, горячая вода, подтёки на соединениях. Загляните под сифон, если сантехника стоит. Проверьте полотенцесушитель. Осмотрите стояки на ржавые потёки, это история соседей сверху и повод зафиксировать состояние до вашего ремонта.

06

Вентиляция

Приложите лист бумаги к решётке в санузле и на кухне: его должно прижать потоком воздуха. Мёртвая вентиляция это запахи соседей и конденсат на окнах, и лечится она долго, через УК и застройщика. Проверяется за десять секунд, а пропускают её чаще всего.

07

Документы и площадь

Сверьте фактическую площадь с проектной: расхождение влияет на окончательный расчёт. Проверьте паспорта на окна, счётчики, вентиляционные решётки, всё, что должно передаваться с квартирой. Убедитесь, что дефектная ведомость подписана представителем застройщика и у вас на руках её копия.

Что мы находим в томских новостройках чаще всего

Мы делаем ремонт в новостройках постоянно, поэтому статистика у нас живая. Чаще всего встречаются заваленные углы и волнистые стены под обои: под покраску такое выровнять заметно дороже. На втором месте стяжка с перепадами: ламинат это ещё прощает, крупноформатный керамогранит нет. На третьем окна: неотрегулированная фурнитура и продувание, зимой это ощущается в первую же неделю.

Бывает и приятное. Есть застройщики, у которых квартиры принимаются за полчаса, потому что фиксировать нечего. Мы таких ценим: ремонт в аккуратной квартире начинается сразу с работы, без исправления чужих ошибок.

Что делать с дефектной ведомостью

Записали всё, что нашли, в ведомость, подписали у представителя застройщика, забрали копию. Дальше у застройщика есть срок на устранение, и вот тут начинается самое интересное: устраняют часто спустя рукава и в один заход со всем подъездом. Регулярно напоминайте, фиксируйте переписку, не соглашайтесь на «мы вам перезвоним» без даты.

Если дефекты критичные для старта ремонта, например заваленные стены при запланированной покраске, есть два пути. Ждать устранения, сдвигая ремонт. Или зафиксировать компенсацию и выровнять всё в рамках своего ремонта, часто это быстрее и аккуратнее, чем заход отделочников застройщика. Мы считаем оба варианта на замере и говорим, какой выгоднее по деньгам и срокам.

Вместо вывода

Приёмка это единственный момент, когда застройщик платит за свои ошибки. Дальше платите вы. Два часа с уровнем и фонариком экономят десятки тысяч на выравнивании, переделке стяжки и спорах. Не пропускайте этот этап и не подписывайте акт раньше осмотра.

Купили квартиру в новостройке Томска и хотите понимать, что вас ждёт дальше? Расскажите нам о ней: застройщик, метраж, какая отделка. Подберём из архива похожую новостройку, которую мы уже делали, и отправим в Telegram или MAX: что нашли на приёмке, что вскрылось на ремонте, сколько заняло и во сколько вышло. Как мы делаем ремонт в новостройках, можно посмотреть на странице услуги.