Смета капремонта построчно: из чего складывается цена и где прячется развод
Коротко: смета капремонта вторички состоит из семи блоков: демонтаж, электрика, сантехника, основания, чистовая отделка, материалы и организационные расходы. Если в смете меньше строк, вас готовят к допам. Если строк много, но без объёмов и расценок, вас готовят к допам тоже, просто аккуратнее. Ниже разбираем каждую строку: что туда должно входить, какая доля сметы для неё нормальная и в каком месте обычно прячется развод.
Сколько стоит капитальный ремонт квартиры в Томске по рынку: 9 000–12 000 ₽/м² за работы, материалы считаются отдельно. Но одна эта цифра бесполезна, пока вы не видите, из чего она собирается. Разберём смету по строкам.
Эту статью написал Александр. Я организую ремонты в Томске с 2009 года, и сметы это моя ежедневная рутина: считаю свои, разбираю чужие, когда клиенты приносят их на сравнение. Скажу сразу неудобное: по бумаге сравнить подрядчиков почти невозможно, потому что разные компании считают смету по-разному специально. Научу читать её так, чтобы разница была видна.
Почему три сметы на одну квартиру отличаются в полтора раза
Типичная ситуация: клиент приносит три сметы на одну и ту же двушку, и итоги там различаются на сотни тысяч. Логичный вопрос: кто врёт. Часто ответ неудобный: все трое могли считать честно, просто в смету включено разное. В одной нет демонтажа и выравнивания стен, там стоит «по факту». В другой нет материалов вообще. В третьей всё включено, но объёмы посчитаны по минимуму.
Сравнивать сметы по итоговой цифре бессмысленно. Сравнивать надо строки: что включено, в каком объёме, по какой расценке. Самая дешёвая смета почти всегда оказывается просто самой короткой. Теперь по строкам.
Строка 01. Демонтаж и вывоз мусора
Что в строке: снятие покрытий, перегородок, старой сантехники и дверей, погрузка и вывоз мусора. Нормальная доля сметы: 5–10%.
Где развод: демонтаж считают «по минималке», а мусор выносят в строку «по факту». Во вторичке мусора много: со старой двушки выходит 4–6 контейнеров, и если этого нет в смете, счёт прилетит в процессе. Ещё приём: «демонтаж бесплатно при заказе ремонта». Бесплатного демонтажа не бывает, он просто спрятан в других строках.
Строка 02. Электрика
Что в строке: замена проводки от щитка, новый щиток с автоматами по группам, розетки и выключатели по вашему плану, штробление и заделка штроб. Доля: 10–15%.
Где развод: игра в «точки». Смета выглядит скромно, пока не выясняется, что под точкой подрядчик понимает только саму розетку, а кабель к ней идёт отдельной строкой. Второй приём: в смете 40 точек, хотя по вашей расстановке мебели и техники нужно 70. Проверка простая: попросите посчитать электрику по вашему плану розеток до подписания договора. Во вторичке проводку меняют полностью, это вопрос безопасности: алюминий советских времён не рассчитан на современную кухню с духовкой, посудомойкой и варочной панелью.
Строка 03. Сантехника: стояки, разводка, мокрые зоны
Что в строке: замена стояков, разводка воды и канализации, гидроизоляция мокрых зон, установка санфаянса. Доля: 10–15%.
Где развод: в смете только разводка внутри квартиры, а стояки «рекомендуют поменять» отдельным счётом уже после демонтажа, когда стены открыты и отступать некуда. Честный подрядчик ставит стояки в смету сразу: во вторичке их меняют практически всегда, и делать вид, что это сюрприз, странно. Что ещё вскрывается после демонтажа в старых домах, мы разобрали в статье о капремонте вторички и сюрпризах демонтажа.
Строка 04. Основания: стяжка, стены, потолки
Что в строке: стяжка (ровный слой пола под покрытие), выравнивание стен, подготовка потолков. Доля: 20–25%. Это самая тяжёлая часть чернового этапа.
Где развод: объёмы. Стяжку считают толщиной 3 см, хотя в старом фонде перепад плит 3–5 см на комнату и средний слой выходит заметно толще. Больше материала, больше работы, счёт в процессе. Проверка: попросите на замере промерить перепады уровнем и зафиксировать в смете расчётную толщину стяжки. То же со стенами: заваленные углы и пустоты в старой штукатурке видны, если простучать стены и приложить правило.
Строка 05. Чистовая отделка
Что в строке: полы, стены, потолки, плитка, двери, покраска. Доля: 25–30% вместе с материалами этапа.
Где развод: «поклейка обоев» без подготовки стен под них. Шпатлёвка и шлифовка уходят в допы. Второе место: плитка. В смете укладка стандартного формата, а вы выбрали крупноформат 120×60, и расценка меняется. Это честный доп, но только если вы знали о нём до выбора плитки, а не после.
Строка 06. Материалы
Что в строке: черновые материалы (смеси, провода, трубы, гипсокартон) и чистовые (покрытия, краска, санфаянс). По рынку материалы забирают примерно половину бюджета капремонта, а при выборе верхних полок и больше.
Где развод: смета составлена «на работы», а про материалы сказано устно. Потом выясняется, что клей, грунт и саморезы это тоже вы. Честный вариант: черновые материалы стоят в смете с марками и количеством, чистовые идут отдельным расчётом, потому что их выбираете вы. Мы закупаем через своих поставщиков, часть позиций, например двери, возим из Новосибирска дешевле томских цен, и это видно в расчёте.
Строка 07. Организация: прораб, доставка, подъём
Что в строке: работа прораба, логистика, подъём материалов, уборка. Доля: 5–10%.
Где развод: этих строк в смете нет совсем. Они появляются потом: «лифт не работал, подъём оплачивается отдельно», «второй контейнер не входил». Если организационных строк нет, спросите, куда они делись. Хороший признак, когда они видны и распределены по этапам.
Смета честного подрядчика скучная: строки, объёмы, расценки. Развод начинается там, где вместо цифр стоят слова «по факту» и «по согласованию».
Сколько стоит капитальный ремонт квартиры: собираем строки вместе
Теперь соберём итог. Работы по рынку Томска: 9 000–12 000 ₽/м². Материалы: от сопоставимой суммы и выше, разброс задаётся вашим выбором. Поэтому корректный ответ на вопрос о цене звучит так: смета ремонта вторички это работы от 9 000 ₽/м² плюс материалы, и точная сумма считается только по конкретной квартире после замера. Две одинаковые хрущёвки на одной улице отличаются на сотни тысяч: в одной стояки меняли пять лет назад, в другой всё родное с шестидесятых.
Полный состав работ по этапам смотрите на странице услуги капитального ремонта. А реальную сумму похожего объекта, с метражом, сроками и составом работ, мы отправим в подборке после заявки. Это цифры конкретных квартир, публично мы их не публикуем.
Честный доп и развод: как отличить
Вскрылось то, что нельзя было увидеть до демонтажа: скрытая проводка в штробах, сгнившие лаги под полом, замурованная труба. Вам показывают проблему фото или видео, предлагают варианты решения с ценой каждого, оформляют допсоглашение до начала работ.
«Доп» из того, что было видно ещё на замере: перепад стен, старые стояки, объём мусора. Цену называют по факту выполнения. Отказаться нельзя, потому что «уже сделали». Если сумма допов тянет на вторую смету, вопрос к тому, кто составлял первую.
Проверьте смету любого подрядчика, нашу тоже:
- в каждой строке есть объём и расценка, без «по факту»;
- демонтаж и вывоз мусора стоят в смете, с количеством контейнеров;
- стояки и электрика посчитаны целиком, а не «рекомендованы отдельно»;
- указана расчётная толщина стяжки и перепады, промеренные на замере;
- черновые материалы расписаны с марками и количеством;
- допработы оформляются допсоглашением до выполнения;
- допустимая сумма допов обсуждена на берегу: норма это проценты от сметы, не вторая смета.
Как считаем смету мы
Замер бесплатный. Смотрим, что видно, и честно говорим, чего не видно: за стенами живёт то, что покажет только демонтаж. Потом смета по строкам, которые вы читали выше, и договор в офисе, спокойно, с ответами на все вопросы до подписи.
Мы знаем, что наша смета часто выглядит дороже конкурентов. Знаем и почему: в ней уже есть всё. Мы не занижаем цифру ради договора, называем реалистичную сумму сразу. Обратная сторона честности: сметы до рубля на вторичке не бывает, и мы этого не обещаем. Что-то вскроется после демонтажа, что-то вы решите изменить в процессе. Всё это оформляется допсоглашениями, с объяснением и вашим согласием, до начала работ.
По деньгам схема такая: без предоплаты за работы. Предоплата только за материалы, услуги оплачиваются по актам выполненных работ, поэтапно. Вы всегда платите за то, что уже сделано и принято.
Когда вам вообще не нужна смета капремонта
Честно: если квартире нужна только косметика, смета капремонта вам не нужна вообще. Коммуникации менялись, стены ровные, устали только обои и пол: хватит лёгкого обновления, и мы скажем об этом на замере, хотя это уменьшит наш чек. Мелкий частичный ремонт мы не берём совсем, там разумнее частный мастер.
И обратная ситуация. Если вы собираете смету «только освежить» в доме полувекового возраста, спросите подрядчика, почему в ней нет стояков и проводки. Косметика поверх старых коммуникаций это отложенный ремонт за двойные деньги.
Частые вопросы
Можно ли составить точную смету капремонта до начала работ?
Подробную можно, точную до рубля нет: часть объёмов вскрывается после демонтажа. Честная смета покрывает всё видимое и прямо проговаривает, что будет посчитано по ревизии.
Почему в смете нет материалов?
Черновые материалы должны быть в смете обязательно. Чистовые часто считают отдельно, потому что их выбирает заказчик. Но порядок цифр по ним вам обязаны показать до договора.
Нормально ли, что смета выросла после демонтажа?
Да, если рост в пределах процентов и по вещам, которые нельзя было увидеть заранее. Плохой знак: рост на десятки процентов по тому, что было видно ещё на замере.
Как сравнить сметы разных компаний?
Не по итогу, а по строкам: что включено, в каких объёмах, что отдано «на потом». Самая дешёвая смета обычно просто самая короткая.
Сколько стоит капитальный ремонт квартиры во вторичке в Томске?
Работы 9 000–12 000 ₽/м² по рынку, материалы от сопоставимой суммы и выше. Реальную сумму похожего объекта с составом работ и сроками отправим в подборке после заявки.
Вместо вывода
Смета перестаёт быть страшной, когда вы видите, как она собрана у такого же дома, как ваш. Расскажите нам о своей квартире: тип дома, метраж, состояние. Подберём из архива максимально похожий объект и отправим в Telegram или MAX разбор: какие строки были в смете, что вскрылось после демонтажа, сколько заняло и во сколько вышло. Это цифры реальных квартир, поэтому публично мы их не публикуем.
Узнайте, какая смета была у похожей квартиры
Ответьте на 4 коротких вопроса о квартире, и мы пришлём разбор реального похожего ремонта: состав сметы по строкам, что вскрылось после демонтажа, сколько заняло и во сколько вышло.
Бесплатно. Ни к чему не обязывает. Отправим в Telegram или MAX.
15 лет организует ремонты. Знает всё о типовых томских квартирах. Но нестандартные ремонты тоже приветствует. Подробнее на странице «О компании».